項目定位
1、業(yè)態(tài)定位
老年養(yǎng)護中心+康復保健+生態(tài)園林的綜合型老年養(yǎng)護項目。
2、功能定位
老年養(yǎng)護、老年康復指導培訓、文娛、健身、餐飲等配套服務。
3、客層定位
有經(jīng)濟實力的離退休教師、干部老人群體；為父母購買用來養(yǎng)老的金領、白領人士。
目 錄
第 一 章 項目總論 1現(xiàn)金流量表 136
1.1.1 項目名稱
**縣**老年養(yǎng)護院
1.1.2 建設性質(zhì)
新建
1.1.3 項目單位
**
1.1.4 建設地點
**
1.1.5 建設規(guī)模及內(nèi)容
項目總用地面積20800㎡（折合31.32畝），規(guī)劃總建筑面積16500㎡（其中健康管理中心建筑面積3000㎡、老年護理樓建筑面積13500㎡），計容總建筑面積16500㎡，規(guī)劃床位數(shù)500張（含護理床450張、普通床50張），建筑基底面積5500㎡，綠化面積6264㎡，道路面積2088㎡，建筑密度26.34%，容積率0.79，綠地率30.00%，配套地上停車位48個。
項目擬建健康管理中心建筑面積3000㎡，建筑結構類型為框架結構，建設層數(shù)為地上3層，建設棟數(shù)為1棟。健康管理中心呈回字形布房，1層布置有接待服務廳、入住登記室、總值班室以及行政辦公用房、設備用房等，2層布置有健康咨詢室、化驗室、心電圖室、B超室、搶救室、康復用房、保健用房、掛號收費、醫(yī)保結算、藥房、臨終關懷室等，3層布置有心理咨詢室、社會工作室、多功能廳、娛樂用房等。
項目擬建老年護理樓建筑面積13500㎡，建筑結構類型為框架結構，建設層數(shù)為地上3層，建設棟數(shù)為3棟。老年護理樓呈南北朝向“一”字形布房，1層布置有食堂、餐廳、理發(fā)間、公共衛(wèi)生間、公共浴室、庫房等附屬用房，2層至3層布置有養(yǎng)老居室（含單人間、雙人間、三人間等三種房型，各房型使用面積分別不小于10㎡、14㎡、18㎡，全部配置緊急呼叫設備和獨立衛(wèi)生間）、起居廳、公共文娛與健身區(qū)域、公共衛(wèi)生間等。老年護理樓共布置500張床位的養(yǎng)老居室，2層至3層每層分別布置250張床位的養(yǎng)老居室。
項目同時建設有無障礙設施、強弱電、暖通、給排水、消防、環(huán)保等相關的附屬配套設施工程，并購置生活護理設備、醫(yī)療設備、康復設備、交通工具等必要的運營設備。
1.1.6 建設周期規(guī)劃
項目總建設周期12個月，其中2023年4-6月為前期準備階段，準備期3個月；2023年7月-2024年3月為施工階段，施工期9個月。
1.1.7 項目定位
1、業(yè)態(tài)定位
老年養(yǎng)護中心+康復保健+生態(tài)園林的綜合型老年養(yǎng)護項目。
2、功能定位
老年養(yǎng)護、老年康復指導培訓、文娛、健身、餐飲等配套服務。
3、客層定位
有經(jīng)濟實力的離退休教師、干部老人群體；為父母購買用來養(yǎng)老的金領、白領人士。
1.1.8 項目總投資及資金來源
項目總投資5000.00萬元，其中包括建筑工程費用3335.96萬元、安裝工程費用637.01萬元、設備及工器具購置費用570.00萬元、工程建設其他費用319.29萬元以及鋪底流動資金137.74萬元。
項目建設所需資金5000.00萬元，全部由項目單位自籌取得。
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項目投資估算與資金籌措表 |
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人民幣單位：萬元 |
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序號 |
項目 |
數(shù)量 |
占比 |
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1 |
項目總投資 |
5000.00 |
100.00% |
|
1.1 |
建筑工程費用 |
** |
** |
|
1.2 |
安裝工程費用 |
** |
** |
|
1.3 |
設備及工器具購置費用 |
** |
** |
|
1.4 |
工程建設其他費用 |
** |
** |
|
1.5 |
鋪底流動資金 |
** |
** |
|
2 |
資金籌措 |
5000.00 |
100.00% |
|
2.1 |
項目單位自籌 |
5000.00 |
100.00% |
1.2.1 編制依據(jù)
1、《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》；
2、《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》；
3、《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務體系規(guī)劃》；
4、《“十四五”積極應對人口老齡化工程和托育建設實施方案》；
5、《**省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標綱要》；
6、《**省“十四五”養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃》；
7、《**省人民政府辦公廳關于加快推進養(yǎng)老服務高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》；
8、《**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二○三五遠景目標綱要》；
9、《**市養(yǎng)老服務體系建設“十四五”規(guī)劃》；
10、《**市人民政府關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的實施意見》；
11、《**縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二○三五遠景目標綱要》；
12、《**省建設用地指標》（2018）；
13、《老年人照料設施建筑設計標準》（JGJ450-2018）；
14、《養(yǎng)老機構崗位設置及人員配備規(guī)范》（MZ/T 187-2021）；
15、《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；
16、《投資項目可行性研究指南》；
17、項目單位提供的有關資料及相關數(shù)據(jù)；
18、**縣的有關法規(guī)、政策、各種收費標準的規(guī)定，項目建設的地方經(jīng)濟及市場價格指標。
1.2.2 編制原則
1、本著實事求是的原則，分析論證**縣**老年養(yǎng)護院的實施條件、經(jīng)濟和工程技術方案的可行性；
2、優(yōu)化**縣**老年養(yǎng)護院工程方案，為項目實現(xiàn)高起點規(guī)劃、高標準建設、高水平管理和節(jié)約工程費用提供條件，使工程方案具有可操作性，不僅能滿足目前需求，還要預留今后的發(fā)展空間；
3、堅持客觀、公正、科學工作態(tài)度，項目力求做到數(shù)據(jù)準確、內(nèi)容完整、重點突出、結論科學。在調(diào)查研究基礎上，嚴格按照客觀實際進行評價分析，以保證項目可行性研究報告客觀性、公正性和科學性。
1.2.3 編制范圍
項目可行性研究涉及的主要內(nèi)容包括：項目建設背景及必要性、項目選址及建設條件、項目市場分析、項目建設方案、消防專篇、環(huán)境影響評價、節(jié)能方案、勞動安全衛(wèi)生、企業(yè)組織與勞動定員、項目管理與招標采購、投資估算與資金籌措、財務分析與評價、風險分析及防范措施等，提出可行性研究結論意見，為相關主管部門提供決策依據(jù)。
1.3 項目提出緣由
《**市人民政府關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的實施意見》指出，到2018年，全市養(yǎng)老床位達到每千名老年人40張，力爭到2020年全市養(yǎng)老床位達到每千名老年人50張，全市養(yǎng)老服務體系基本建立。
經(jīng)測算，項目建設完成后主要經(jīng)濟技術指標如下表所示。
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主要經(jīng)濟技術指標表 |
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序號 |
指標名稱 |
單位 |
指標 |
備注 |
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1 |
主要建設內(nèi)容 |
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1.1 |
健康管理中心 |
平方米 |
** |
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|
1.2 |
老年護理樓 |
平方米 |
** |
|
|
2 |
床位數(shù)量 |
張 |
** |
|
|
2.1 |
護理床 |
張 |
** |
|
|
2.2 |
普通床 |
張 |
** |
|
|
3 |
勞動定員 |
人 |
** |
|
|
3.1 |
護理人員 |
人 |
** |
|
|
3.2 |
其他工作人員 |
人 |
** |
|
|
4 |
項目總投資 |
萬元 |
5000.00 |
|
|
4.1 |
建筑工程費用 |
萬元 |
** |
|
|
4.2 |
安裝工程費用 |
萬元 |
** |
|
|
4.3 |
設備及工器具購置費用 |
萬元 |
** |
|
|
4.4 |
工程建設其他費用 |
萬元 |
** |
|
|
4.5 |
鋪底流動資金 |
萬元 |
** |
|
|
5 |
達產(chǎn)年營業(yè)收入 |
萬元 |
** |
|
|
6 |
達產(chǎn)年總成本 |
萬元 |
** |
|
|
7 |
達產(chǎn)年繳納增值稅及附加 |
萬元 |
** |
|
|
8 |
達產(chǎn)年利潤總額 |
萬元 |
** |
|
|
9 |
達產(chǎn)年繳納所得稅 |
萬元 |
** |
|
|
10 |
達產(chǎn)年凈利潤 |
萬元 |
** |
|
|
11 |
財務評價指標 |
|
|
|
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11.1 |
財務內(nèi)部收益率 |
% |
** |
稅前 |
|
** |
稅后 |
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11.2 |
投資回收期 |
年 |
7.37 |
稅前 |
|
8.53 |
稅后 |
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11.3 |
達產(chǎn)年投資利稅率 |
% |
** |
|
|
11.4 |
達產(chǎn)年投資利潤率 |
% |
** |
|
|
11.5 |
盈虧平衡點 |
% |
48.61% |
|
